Cómo vender tu casa en Puerto Rico desde Estados Unidos

En inglés se le dice power of attorney: es el documento con el que autorizas a otra persona a firmar por ti. Un poder para vender una casa tiene que constar en documento público (firmado ante notario). En Estados Unidos lo firmas ante un notario de tu estado, con el texto que te dé antes el notario de Puerto Rico, para no firmar dos veces. El paso a paso de arriba tiene cada trámite, y las preguntas de abajo, las dudas sobre Florida, la apostilla y la notarización en línea.

• Protocoliza tu poder. Un poder firmado fuera de Puerto Rico tiene que protocolizarse ante un notario de Puerto Rico para usarse aquí. Protocolizar quiere decir que el notario de aquí incorpora tu poder a su protocolo, sus libros oficiales, para que valga en Puerto Rico.
• Lo notifica a ODIN. El notario notifica el poder al registro de ODIN dentro de 3 días laborables (sin contar sábados, domingos ni feriados).
• Dirige el cierre. El cierre es ante notario, y el pago se hace al cerrar, con cheque de gerente o transferencia.
• Recibe la planilla de traslado. En la notaría, quien traspasa entrega la Planilla Informativa sobre Segregación, Agrupación o Traslado de Bienes (planilla de traslado).

Es la parte con más dudas, y en internet circulan cifras distintas. Esto es lo que dice Hacienda:

• Quién retiene. Si quien vende no reside en Puerto Rico para fines contributivos, el comprador retiene contribución de los pagos que hace como parte del precio. El notario no es quien retiene.
• Cuánto. Sobre el precio: 15% si quien vende es ciudadano de Estados Unidos y no reside en Puerto Rico; 25% si no es ciudadano; 29% si es una corporación extranjera.
• Cuándo llega a Hacienda. El comprador deposita lo retenido no más tarde del día 15 del mes siguiente.
• Cómo se informa. Los pagos a no residentes se informan en el Formulario 480.6C. Si te llega ese formulario después de vender, llévaselo a tu CPA.
• Lo que se retuvo de más. Si la contribución sobre la ganancia real es menor, quien vende puede pedir la devolución o un relevo. Tu CPA calcula tu ganancia real y te dice qué te conviene pedir.
• La planilla federal. Si vives en Estados Unidos, la venta también puede afectar tu planilla federal (la del IRS). Pregúntale a tu CPA por las dos planillas, la de Puerto Rico y la federal.

Un comprador cuidadoso no se salta este paso. Si el comprador no retiene, Hacienda le cobra esa cantidad a él como si fuera su propia contribución, salvo que quien vende la pague. Si nos vendes a nosotros, la compra la hace ETO Ventures o una compañía afiliada o socia, y el comprador es quien retiene.

El pago se hace al cerrar, con cheque de gerente o transferencia. Antes del cierre, decide cómo quieres recibirlo y confírmalo por escrito. Si prefieres transferencia, da los datos de tu cuenta por escrito, confírmalos por teléfono a un número que ya conozcas y desconfía de cualquier correo que pida cambiarlos. Si la persona con tu poder va a recibir un cheque por ti, acuerda con ella cómo te lo hace llegar.

Lo que recibes es el precio menos la retención, las deudas que se pagan con la venta y los gastos de cierre que te toquen: quién paga cada gasto de cierre se detalla en tu oferta por escrito. El ejemplo de esta guía muestra las cuentas con cifras inventadas.

Se suman dos cosas: la herencia y la distancia.

• La herencia va primero. Si no hay testamento y nadie lo disputa, un notario puede hacer la declaratoria de herederos. Para muertes desde el 1 de enero de 2018, la planilla de caudal relicto se radica dentro de 12 meses desde la fecha de la muerte, y el relevo regular requiere certificaciones de Hacienda y del CRIM que no reflejen deudas.
• Todos tienen que estar de acuerdo. Para vender la casa de una herencia hace falta el consentimiento de todos los herederos. Cada heredero que vive afuera puede vender sin viajar, con un poder.
• Herederos en dos lugares. Pregúntale a tu CPA cómo funciona la retención cuando unos herederos residen en Puerto Rico y otros no.
• Las palabras en inglés. Planilla de caudal relicto: estate tax return. Relevo de Hacienda: estate tax waiver o release of lien. Declaratoria de herederos: declaration of heirs. Poder: power of attorney.

Los pasos de la herencia, uno por uno, están en la guía Cómo vender una casa heredada en Puerto Rico.

Compramos como está (as-is): no tienes que reparar ni limpiar antes de vender. Puedes dejar lo que no quieras llevarte; nosotros nos encargamos de sacarlo. No hace falta tener luz ni agua conectadas para la visita ni para cerrar. Si la casa está vacía, dinos quién nos puede abrir para verla.