Atrasado en la hipoteca o en ejecución: qué opciones tienes
Respuesta corta
Puedes vender mientras la casa sea tuya: la hipoteca se paga en el cierre con dinero de la venta. Si te demandaron y es tu residencia principal, contesta la demanda a tiempo: la ley exige mediación antes de la sentencia, pero no si estás en rebeldía. No podemos prometer que vender detenga el caso; habla pronto con un abogado.
Paso a paso
Cada paso dice cuándo pasa.
Lee los papeles y anota las fechas
Al principio
Junta las cartas del banco y, si ya hay un caso, los papeles del tribunal. Anota cada fecha que mencionen. No los ignores: la mediación no procede si estás en rebeldía, por ejemplo, si no contestaste la demanda a tiempo.
Habla con un abogado
Lo antes posible
Un abogado te dice en qué punto está tu caso y qué plazos corren. Si no puedes pagar uno, pregunta por servicios de ayuda legal gratuita.
Pide la carta de saldo
Antes de comparar opciones
El banco emite una carta de saldo (payoff): dice cuánto hace falta para pagar la hipoteca completa a una fecha. Con ese número sabes si la venta cubre lo que debes.
Compara tus opciones
Antes de firmar nada
Ponerte al día con el banco, vender la casa y pagar la hipoteca con la venta o, si debes más de lo que vale, preguntarle al banco por una venta corta. Cada camino tiene consecuencias distintas; consúltalas con tu abogado.
Si decides vender: oferta y cierre
Oferta por escrito en 48 horas, contadas desde que vemos la casa; cierre en 7 días cuando los papeles estén listos
La hipoteca se paga en el cierre con dinero de la venta, y nuestra meta es cerrar en menos de 30 días. Hasta cuándo se puede cerrar una venta privada antes de la subasta depende de tu caso: confírmalo con tu abogado antes de firmar.
Quién paga qué al cerrar
Lo que se paga en esta situación y de dónde sale el dinero.
| Gasto | Quién lo paga | Nota |
|---|---|---|
| Saldo de la hipoteca | Tú, con dinero de la venta | El banco emite una carta de saldo y la hipoteca se paga en el cierre con dinero de la venta. |
| Deuda de CRIM, si hay | Tú, con dinero de la venta | Normalmente se paga en el cierre, con un cheque a nombre del CRIM. Más detalles en la guía de deuda de CRIM. |
| Si debes más de lo que vale la casa | Lo decide el banco | La venta solo cierra si el banco acepta recibir menos de lo que se debe (venta corta). |
| Escritura de compraventa, sellos y Registro | Se detalla en tu oferta por escrito | En Puerto Rico la venta se liquida en una hoja de liquidación, donde aparece cada gasto y quién lo paga. |
| Comisión | No hay | Cuando compramos directamente, no te cobramos comisión. |
Un ejemplo con números
Cifras inventadas, para que veas cómo salen las cuentas.
Una dueña lleva varios meses atrasada. Pide la carta de saldo al banco, compara sus opciones con su abogado y decide vender. Las cifras son inventadas.
| Precio de venta acordado | $140,000 |
|---|---|
| Saldo de la hipoteca según la carta de saldo, pagado en el cierreIncluye lo que el banco dice que se debe a la fecha del cierre. | $118,500 |
| Deuda de CRIM, pagada en el cierre | $2,300 |
| Escritura, sellos y RegistroQuién paga cada gasto aparece en la oferta. | Se detalla en la oferta por escrito |
| Lo que recibe la dueña, antes de los gastos de cierre | $19,200 |
Primero: en qué punto estás
No es lo mismo estar atrasado que tener un caso en el tribunal. Saber en qué punto estás te dice qué opciones quedan.
- Atrasado, sin caso en el tribunal. Todavía puedes hablar con el banco sobre ponerte al día (por ejemplo, un plan de pago o una modificación del préstamo), o vender.
- Ya te demandaron (ejecución de hipoteca). No ignores los papeles del tribunal: llévaselos a un abogado y contesta la demanda a tiempo. Si la casa es tu residencia principal, la ley exige una reunión de mediación antes de que el tribunal dicte sentencia o se celebre la venta judicial, pero no procede si estás en rebeldía (por ejemplo, si no contestaste la demanda a tiempo) o si el tribunal eliminó tus alegaciones.
- Ya hay fecha de subasta. Hasta cuándo se puede cerrar una venta privada antes de la subasta depende de tu caso; tu abogado te lo puede decir.
Tus opciones
- Ponerte al día con el banco. Pregúntale al banco qué opciones tiene para tu préstamo. Si quieres quedarte con la casa, es el primer camino.
- Vender y pagar la hipoteca con la venta. El banco emite una carta de saldo (payoff) y la hipoteca se paga en el cierre con dinero de la venta. Si la casa vale más de lo que debes, lo que sobra es para ti.
- Una venta corta, si debes más de lo que vale la casa. Esa decisión es del banco.
- Orientación legal. Un abogado te dice qué plazos corren en tu caso. Si no puedes pagar uno, pregunta por servicios de ayuda legal gratuita.
Qué hace la mediación y qué no hace
En una ejecución de hipoteca de residencia principal, la ley exige una reunión de mediación (Ley 184-2012) antes de que el tribunal dicte sentencia o se celebre la venta judicial. Es un paso dentro del caso: no obliga a llegar a un acuerdo ni detiene el caso. No procede si el deudor está en rebeldía (por ejemplo, si no contestó la demanda a tiempo) o si el tribunal eliminó sus alegaciones. Ve preparado: lleva la carta de saldo y, si estás pensando en vender, una oferta por escrito. Así puedes hablar de números concretos.
Cómo funciona vender cuando debes la hipoteca
Lo primero es la carta de saldo: con ese número sabes cuánto hace falta para pagar la hipoteca completa. Las deudas de la casa (CRIM, hipoteca) normalmente se pagan en el cierre con dinero de la venta, con cheques a nombre del CRIM y del banco; no tienes que pagarlas antes. La venta se liquida en una hoja de liquidación, con cada pago y a quién se hizo. El ejemplo de esta guía muestra las cuentas con cifras inventadas.
Si debes más de lo que vale la casa, la venta solo cierra si el banco acepta recibir menos. Eso se llama venta corta, y lo decide el banco.
Lo que sí hacemos, y lo que no prometemos
No te vamos a prometer que una venta detenga la ejecución ni la subasta. Lo que sí hacemos:
- La oferta. Te damos la oferta por escrito en 48 horas, contadas desde que vemos la casa, para que decidas con un número real y con tu abogado al lado.
- El cierre. Podemos cerrar en 7 días cuando los papeles estén listos.
- La mudanza. Tú escoges la fecha de mudanza; se coordina en el acuerdo. En algunos casos ayudamos con los gastos de mudanza; se acuerda caso a caso y por escrito.
- Lo que no te lleves. Puedes dejar lo que no quieras llevarte; nosotros nos encargamos de sacarlo.
Si la casa también debe CRIM
Las dos deudas se pagan de la misma venta. La guía Cómo vender una casa con deuda de CRIM explica cómo se confirma esa deuda.
Preguntas frecuentes
Me van a quitar la casa. ¿Qué hago primero?
Junta los papeles y anota las fechas. Busca un abogado (si no puedes pagarlo, pregunta por ayuda legal gratuita) y pídele al banco la carta de saldo. Si ya te demandaron, no dejes pasar el plazo para contestar: si estás en rebeldía, la mediación no procede. Con eso sabes en qué punto estás y cuáles son tus opciones: ponerte al día, vender o hablar con el banco de una venta corta.
¿Qué es la ejecución de hipoteca?
Es el caso que presenta el banco en el tribunal para cobrar la hipoteca con la casa. Puede terminar en una venta judicial (la subasta). Si la casa es tu residencia principal, la ley exige una reunión de mediación antes de que el tribunal dicte sentencia o se celebre la venta judicial, salvo que estés en rebeldía o que el tribunal haya eliminado tus alegaciones.
Estoy atrasado en la hipoteca. ¿Puedo vender?
Sí, mientras la casa sea tuya. El banco emite una carta de saldo y la hipoteca se paga en el cierre con dinero de la venta. Si la casa vale más de lo que debes, lo que sobra después de pagar al banco y las otras deudas es para ti.
¿Vender la casa detiene la ejecución?
No te lo podemos prometer. Cuando la venta se cierra, la hipoteca se paga con dinero de la venta. Lo que pasa con el caso, y hasta cuándo se puede cerrar una venta privada antes de la subasta, depende de tu caso: pregúntaselo a tu abogado.
¿La mediación es obligatoria?
En una ejecución de hipoteca de residencia principal, la ley exige una reunión de mediación (Ley 184-2012) antes de que el tribunal dicte sentencia o se celebre la venta judicial. Es un paso dentro del caso: no obliga a llegar a un acuerdo ni detiene el caso. No procede si el deudor está en rebeldía (por ejemplo, si no contestó la demanda a tiempo) o si el tribunal eliminó sus alegaciones. Tu abogado te dice cómo aplica en tu caso.
¿Qué es una venta corta?
Es una venta en la que el banco acepta recibir menos de lo que se debe, porque la casa vale menos que la deuda. En inglés se le dice short sale. La decisión es del banco, y puede tener consecuencias para ti; pregúntale a tu abogado antes de pedirla.
¿Hasta cuándo puedo vender antes de la subasta?
Hasta cuándo se puede cerrar una venta privada antes de la subasta depende de tu caso. Pregúntaselo a tu abogado y no dejes la decisión para el último momento.
Siguiente paso
Si estás pensando en vender, escríbenos con la dirección de la casa. Te damos la oferta por escrito en 48 horas, contadas desde que vemos la casa, para que la compares con tus otras opciones y la consultes con tu abogado antes de decidir.
Fuentes
De dónde sale lo que dice esta guía.
- Mediación en ejecuciones de hipoteca verificado el
- Hoja de liquidación verificado el
Información general; no es asesoría legal ni contributiva. Para tu caso, consulta a un abogado o a un CPA.